我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”

​近段时间以来，樊纲教授的一些言论引起了较大争议：

• 先是4月份在中央2台《大讲堂》节目中提出“六个钱包”理论。
• 然后是7月末在博鳌的房地产论坛上指出：“我们命中注定只能住拥挤的房子，你想住不拥挤的房子到澳大利亚去，到加拿大去，你可以买到看不到邻居的大房子”。

许多人听到这样的言论都会觉得不舒服，毕竟大部分城市居民的住房条件并不是很宽裕，年轻新移民群租、蜗居是普遍现象，哪怕是土著居民，大都也住得很憋屈。

但是，大多数人同时也会对现状表示理解，毕竟一个常识是——中国地少人多，人均土地资源相对稀缺，再加上保护耕地政策，我们需要对土地进行集约利用。城市居民住得挤点、住得小点，是命中注定、无法改变的客观事实。

特别是对于大城市、特大城市而言，人口过多/交通拥挤/房价畸高，都是全世界的普遍现象，就算中国大城市的房价涨得更快、涨得更高，许多人也会将其归结于金融政策、炒房风气、缺乏其他投资渠道等等，认为只需要加强限购限贷、严控买房资质，乃至严控人口流入，就能解决。

然而，本文将通过大量数据来说明这样一个事实——中国人并不是“命中注定要住拥挤的房子”：

• 大城市糟糕的居住状况来自土地资源的错配。
• 当前经济、人口、债务面临的种种问题，大都来自于约束大城市扩张的土地政策。
• 这些问题，不是靠年轻人努力工作、不是靠新经济产业升级，就能完全解决的。
• 鼓励生育需要更多的居住空间，消费升级需要更多的居住空间，教育、医疗、交通基建也需要更多的土地供给。

从政策制定者到规划界、乃至到大部分普通人，都必须正视这一问题、一起努力改变现状，才能充分释放出中国经济的内在活力，为国家和个人赢得更好的未来。

话不多说，继续用数字说话。

首先我们来看看特大城市居民的居住现状，在列举数据之前，先感受一个塞冬身边的例子：

塞冬有两位同龄好友，都是30岁出头，在同一公司上班，一个住昌平南绍，一个住昌平县城，我们用稍近一些的南绍为例。

坐地铁的话，从南邵到公司的单程时间是1小时50分钟：

这两位朋友一位有京牌车，一位是河北牌照。上班开车的话，单程是46公里：

有人会问，既然在东三环上班，为什么不住东面，何必住北六环？

因为他们的妻子都在北面上班——现在买房一般都是选离女方单位近的方向。

除了上面这样的搭配以外，更常见的是女方在东三环金融区、男方在西北五环软件园上班。在这种情况下，房子通常买在东六环的通州，比我这两位朋友的通勤时间还要更长一些。

这是其中一位好友的妻子的上班路线，虽然只是从北六环到北五环，但由于没有直达地铁，需要先地铁、再公交，单程1小时40分钟。

有人会问：他们为什么非要买北六环外而不买离市区近一些的房子？

正好，这两位好友的买房经历我都很清楚，他们在2014年入手，房价比现在便宜一半。住南邵那位，同户型的近期成交价是这样的：82平米405万。

如果买个近一点的房子，比如从北6环挪到北5环外清河区域的老房子，价格是这样的：77平525万。

这个小区楼龄20多年，谈不上有正规的物管，上面这样客厅只有一个小窗户的，已经算小区里不错的南北通透好户型。

所以，对我这位好友而言，如果再能多拿出一百多万，同时降低对小区品质和居住面积的要求，在共享单车的帮助下，好友的单程通勤时间会缩短到1小时——这是如今一线城市年轻人里非常理想的状况。

这两位好友一位是清华毕业，另一位是985本硕，都在全国知名的高薪公司工作，都有一个孩子，双方夫妻每天上班+通勤时间都在14小时左右，都是一方父母来京带娃，全家5口人，人均建筑面积不到20平。

他们运气都比较好，毕业拿到了北京户口，在房价翻倍前上了车，现在都是准备再奋斗几年，把房子卖了换一套近一些的。而塞冬的另一些年纪更小的朋友，现在大都对在北京上车不抱希望。

上面说的都是顶级学校毕业生、进入热门行业顶级公司的情况。对于绝大多数非顶级高校、非热门行业顶级公司的年轻人而言，能不能在北京上车，如今基本已经不再取决于自己的工作是否足够努力。

以前我在知乎上列举过来北京学习工作的外地尖子生的“惨状”，有人留言称——“你不应该把真相说出来，不然小地方的好学生就要对好好学习—>考上好大学—>留在大城市找个好工作这条路绝望了。”

总之，以我的两位好友的案例为代表，特大城市有两个大家都习以为常的问题：

• 居住面积小
• 通勤距离长

而中国的特大城市，由于人为原因，让这两个问题变得尤为严峻，正在走向近期大家讨论很多的“香港化”。

为了更好的探讨这个问题，看完上述个例，我们再看统计数据，看看这两个“问题”是如何诞生的：

还是以塞冬所在的北京为例，全市城镇常住家庭的居住情况如下表所示（来源：《北京统计年鉴2017）。

先说一下数据口径，“城镇常住家庭”是指居住在北京半年以上的京户+外地户籍家庭，平均每个家庭有2.7人（成年单身也算一个家庭）。该数据不包括学生、军人等居住在集体公共宿舍中的人口。

也就是说，该调查排除了集体宿舍、对群组/非法空间的抽样也不够全面，大体反应的是在北京正常生活居住的京户+外来常住人口的居住情况。

从上表可以看出，52.1%的北京城镇常住家庭住在一居室和二居室内，还有11.7%居住在筒子楼/连片平房（大杂院），拥有三居室的家庭只有17.5%，拥有四居室的只有2.2%。

也就是说，高达63.8%的北京常住家庭，其居住条件不好于两居室，这是符合人们常识的——一线城市住得差。

再来看另一个数据：

2013年，北京国有土地上住宅建筑面积为47610万平米（2013年后的数据不再公布），而北京2013年城镇常住人口为1825.1万人。

也就是说，当我们把居住在北京半年以下的外来人口、把无法统计到的外来常住人口都排除掉后，北京城镇常住人口的人均住宅建筑面积是26.1平米，一个三口之家平均就是78.3平米（建筑面积）。

看完数量看结构：

北京居民的住房来源中，商品房的比重刚刚超过1/4，房改房占1/5，租房占14.5%，保障/安置房占10.6%，还有一大块是自建房（村镇集体土地宅基地、老城区胡同四合院），占近1/4。

在北京买过房、租过房的应该都清楚这样几个基本情况：

• 北京的新房、次新房数量很少。对于北京的一个常住人口三四百万、相当于中等省会市区人口的经济、人口大区，一年新开的楼盘一只手就能数的过来，而且不是整个楼盘，通常只是其中的一两栋楼。
• 由于新建住房极少，相比起其他蓬勃发展的省会城市而言，北京的住房总体上越来越老旧，房屋楼龄较大——哪怕土地极其充裕的郊区也是如此。

塞冬居住的小区是2009年竣工的，位于北五环边上。这个房龄接近10年的小区，已属于方圆很大一片区域内著名的稀缺“次新房”。

而那些在其他城市城区里属于旧城改造范围的老楼，在北京还广泛存在着。近年来北京一个重要的民生工程就是为这些楼龄三五十年的老楼，由财政出钱，免费抗震加固、管道更新、安装电梯。

许多毕业不久、刚接触北京楼市的年轻人都会有这样的疑问：

• 北京的平均收入比老家高那么多，大家住房条件那么差，需求那么强烈，市区里也就算了，为什么不在郊区多修点新房子？
• 房价10万一平，建安成本才几千，为啥这些老楼不拆掉盖新房，而是由财政出钱改造？

我们来看另一组数据，下面是北京从2000-2016年以来的商品住宅竣工面积（来源：《北京统计年鉴2017》）：

可以看到，2005年是个分水岭，如今北京的商品住宅供给相比最高点接近腰斩，回到21世纪初的水平，而北京的常住人口已从世纪初的1300万+增长到现在的2100万+。

下面是北京城镇常住人口人均住宅竣工面积，同样是以2005年为分水岭，当前已比高峰期腰斩还多。

住宅供应“腰斩”的根源是住宅供地的“腰斩”，根据塞冬总结的下表，2016年相比2011年，住宅供地计划减半，实际供应量更是只有1/4。

2017年的住宅用地供应计划仍然是1200公顷，好消息是供应计划圆满完成，终于不像此前那样实际远不如计划。

许多人看到这里会说：没办法呀，北京已经扩张得很大了，没有土地可以供应了。

而实际上，北京的平原面积有6200平方公里，而城市建成区面积只有1420平方公里（来源：《中国统计年鉴2017》）。

北京目前的耕地面积有2200平方公里、园地面积还有1350平方公里。面积不大的北京平原，大部分土地仍然是农业用地。

为了让上面的数字更形象，来看这样两个数字：北京六环路包围起来的总面积是2200平方公里，五环路包围的面积是大概是700平方公里。

也就是说：

• 北京六环内、甚至五环内，大量空间是未开发的。
• 北京现有的耕地+园地面积，是城市建成区面积的2.5倍。

暂且不说远郊区，我们以北京的重要主城区——海淀区为例，在海淀山后地区，六环以内，仍然保有大量可供开发成住宅小区的空地和耕地。

下面是曾号称“亚洲第一大社区”的回龙观地区（回龙观+霍营），紧挨着海淀区，总建成区面积不到11平方公里，容纳了数十万人口。

而根据海淀区的土地利用总体规划，到2020年，海淀区还需要保留148平方公里的农用地。

根据北京2035年总体规划，北京的建设用地还要逐渐净减少——“减量发展”是北京未来的主题。

然而，北京曾经并不是这样的，十多年前，北京是个高速扩张的城市：

• 1998年，北京建成区面积488平方公里，到2004年发展到1182平方公里，1998-2004年平均每年增长116平方公里。
• 到2016年，北京建成区面积增长到1420平方公里，2004-2016年平均每年只增长14平方公里，是此前速度的12%，下降了一个数量级。

其根源，来自两个重要政策：

• 2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”，禁止土地自行协议出让，而必须由政府统一买卖。
• 2005年修编的土地利用总规（2006-2020），“耕地红线”成为核心KPI。

如下图所示，从1998年到2003年，北京的耕地面积快速下降，与同期建成区面积飙升相对应。从2004年开始，北京的耕地下降速度急剧放缓，建成区面积增速下降一个数量级。

总的来说，从90年代中期到2004年，北京经济的高速发展伴随着城市的高速扩张、住宅建设的高速增长，房价总体平稳。从2005年开始，北京房价暴涨：

• 土地供给的大刹车，让人们的名义收入增长远不如房价的涨幅。
• 2005年至今，北京大多数地方的住宅价格翻了10倍，而同期人均可支配收入只增长了5.2倍（北京统计年鉴2017）。人们的收入相对于单位面积住房的购买力腰斩——和同时期人均住宅供应量腰斩相对应。

除北京以外，上海的情况也类似，——04-05年成为上海建设用地供给的拐点，现在上海提的也是“减量发展”：

杨雄:上海建设用地已到”天花板” 十三五要减量​shzw.eastday.com

二线城市也好不了太多，以杭州为例，其土地利用总规要求：“城乡建设用地从2005年的107004公顷提高到2020年的126900公顷”，低于常住人口增速，就更不要说满足经济增长对人均空间提升的需求。

再来看南京的数据，和京沪一样，都是“以2005年为拐点，城市建设用地规模增幅经历了快速增长、缓慢增长的过程，其中2000~2005年，年均增长速度达55.87%；2006~2014年年均增长速度仅为4.7%，前期是后期的11.89倍”。

下表来源：《南京市2000~2014年城市建设用地变化及驱动因子研究》，张雪茹等，南京师范大学地理科学学院。

在许多人的记忆中，各大城市的房价都是从2004-2005年左右开始启动涨价——先是责怪炒房团、然后是要求限购限贷、到近年来直接限价摇号——直到现在，大多数人也还没意识到根源是从2005年开始的特大城市建设用地增速数量级的脚踝斩。

在众多大城市中，重庆算是个例外，黄奇帆使用其著名的“地票”制度，从农村置换土地指标，为城市的建设提供了充足的建设用地资源，导致重庆房价长期低迷。然而近两年，连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减：

如果说，以2005年为拐点的大城市供地急剧下降，导致了近年来新进入大城市的年轻人面临暴涨的房价、大涨的房租、和很小的人均居住面积。

那么，不合理的规划则造就了他们过长的通勤距离。我们再来看一个例子：

感受一下海淀北部地区的土地使用规划，这是一片位于西北五环-西北六环的“郊区”。从北京市中心开车到A点需要32公里，到B点要36公里。

按照其他城市通常的逻辑，在这样相对偏远的地方，应该大量供应住宅用地。然而，上图的供地结构一目了然，并非如此。

这片区域的土地利用规划数字是这样的：

• 新区规划总面积226平方公里，占海淀区总面积的53%
• 规划总建设用地69平方公里，约占区域面积的30%，其余70%的空间均为绿色生态空间
• 规划总建筑规模约4800万平方米，其中产业建筑规模约2700万平方米。

可以看到，在这片区域中，建设用地占比非常有限，而在极其有限的建设用地中，产业园区的面积大大超过了住宅用地面积：

一个常识是，占地面积0.1平方公里企业总部大楼，如中关村软件园里的百度科技园、联想总部、腾讯北京总部等，就可以容纳3万员工。

下图：百度科技园：

如果按照人均30平米住宅用地来配套（无论是买还是租），以容积率3来计算，考虑到60%左右的劳动力人口比率。那么这一栋企业大楼，就需要5倍面积的住宅用地才够。而在规划图中，实际是反了过来。

简单来说就是：

• 海淀只想要产业，而不想要人口，在海淀郊区规划了大比例产业用地而极少提供住宅，无法做到“职住平衡”。
• 而从上图中的居住区到就业区缺乏直达的轨道交通，巨量人口必须从昌平经过地铁+大巴换乘，到海淀山后的科技园上班。

看完海淀的例子，我们再来做一下国际对比，下面来看东京和北京的建成区同比例对比图：

• 图中东京的范围是“一都三县”，行政区面积1.3万+平方公里，常住人口3500万+。
• 图中北京的范围是北京直辖市+临近的燕郊、廊坊、涿州。其中北京的行政区面积是1.6+万平方公里，常住人口2100万+，地图中部分北京北部山区未包含在内。

从上面两张对比图可以很明显的看出北京建成区和东京的不同：

• 东京是极其连绵的都市区，开发了除山地以外几乎所有可被开发的土地用于居住，建成区面积显著大于北京。
• 北京有大量平原未被开发，除中心城区外，其余建成区程小组团式零散分布，和中心城区之间有大量未开发空地（耕地、绿化隔离带）。

这造成了两个结果：

• 实现了超远距离的通勤——骨架挺大，从昌平/房山/通州/顺义到市中心的距离，不比东京边缘地带到市中心近多少。
• 但却没有修建能容纳这些就业人口的足够的住房——骨架内大量的空白：增绿留白、耕地红线。

下面是北京最新总体规划里的绿化隔离带和郊野公园：

北京的思路是不要“摊大饼”，将郊区次中心与主城区隔离开来，各自在自身的组团里生活、工作，不要“无序扩张”。

而如上面海淀的例子，城六区只要就业（哪怕远到六环也只修产业园），把居住甩给其他区，再加上上班通勤需要穿过面积巨大的农田和绿隔——白白增加了通勤距离，却没有实现大家在各自组团里工作就业的设想。

而对于这些绿隔，可以参见塞冬下面这个知乎回答：

你见过哪些逆天的造假手段？​www.zhihu.com

看到这里，许多人会说：职住不平衡属于技术细节，可以通过对规划的调整和加强轨道交通建设来逐步解决。保护耕地是我国的基本国策，特大城市周边的耕地要是都变为了住宅，会影响我国粮食安全。

那么问题来了——真的是大城市在占用耕地么？

我们继续来看数据，下面是根据《城乡建设统计年鉴》得到的我国各级行政区建成区面积，可以看到：

• 城市（注意不是“城镇”）建成区面积只占总量的20.8%，“村”一级占到了总量的53.4%。
• 根据六普数据推算，到2016年，居住在“城市”的常住人口已经和居住在“村”的差不多，都是5亿左右，还有近4亿居住在县、镇、乡。

从上面的表格可以看到我国土地和人口的严重倒挂，人口大量集聚的城市，只占用了1/5的建成区面积，而更重要的是——城市建成区中住宅面积比例较低。

如下表所示（《城乡建设统计年鉴》），全国城市建设用地中，居住用地只占31%，京、沪、粤、苏、浙这些发达地区都不到30%。5亿“城市”常住人口，就这样拥挤地住在1.64万平方公里、只占全国建成区面积6.3%的住宅用地上。

大方地提供产业用地，低价、甚至免费提供给工商业单位，而对住宅用地供给极其吝啬，这是我国城市供地的现状——工商业能带来持续的税收，而住宅用地是一锤子买卖、憋着一点点卖才能实现最大收益。

容积率只有1.1的巨型花园式软件园，周围是8-10万一平米的高房价，员工们在公司楼下享受小桥流水大草坪，回家宅着蜗居。

再来看上海远郊区青浦区的总体规划：同样是极大比例的农用地（浅绿色）+极少比例的建设用地，而建设用地中大部分是产业用地（褐色、红色）、少部分是居住用地（黄色）。

再以成都为例，其土地利用总体规划里提到：

全市农村居民点建设用地面积 96660 公顷，占建设用地的 51.38％，占城乡建设用地的 57.94％。
人均用地上城镇人均住宅用地 0.003 公顷（0.05 亩），农村人均居住用地 0.015 公顷（0.22亩），远远高于城镇。

成都的农村人均居住用地是城镇的5倍，注意这里的“城镇”包括了城市、县、镇，如果只看“城市”vs“农村”，差距还会更大。

一边是城市里大量人口竭尽全力“减少占地”，另一方面是年轻人大量流失的农村大面积占地，年轻人在城市“蜗居”、子女和父母在农村独栋大院里“留守”。

感受一下华北平原上星罗棋布、像芝麻烧饼一样占用大量土地的乡、镇、村（左下角是石家庄市）：

把地图放大一下，下面是一个普通的河北农村vs保定新城区新建住宅小区的对比图：

上图中村里每个小院的面积经测量在350-600平米，而住宅小区则是这样：

如今哪怕是四五线城市，甚至是许多小县城的新城区，也只能修建30-40层的高塔、高板楼，原因也是对新增城市建设用地极其严格的控制。

这也就是樊纲教授所说的——“我们注定要住拥挤的房子”。而文章看到这里，造成了城市居民住得拥挤的根本原因，我想大家应该也都很清楚了。

不过，樊纲教授也提到了：“土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给，人口迁徙出去多的地方，就要减少供给。”——在这一点上，塞冬是很认同的。

只不过樊纲教授的意思是：由于中国人均土地较少，要增加大城市土地供给，就需要提高住房容积率。

说了半天，樊教授仍然没有看到问题的本质——我们的土地并不是不够用，而是进行了错误的分配，中国的城市居民完全没有必要住得那么拥挤，也完全没有必要学香港那样全盖成30-40层以上的高层住宅楼。

我们极端一点，把城市居住用地翻倍，从1.63万平方公里扩大到3.3万平方公里，也只会多增加2400万亩，相比起我国20.1亿亩耕地而言，只是1.2%。

第三次全国农业普查“出炉” 全国耕地面积为134921千公顷​finance.ifeng.com

何况这一进程并不需要完全占用耕地，而是可以通过1：1，甚至1：N来置换面积巨大的农村宅基地——也就是上面所说的重庆“地票”制度：

• 让在城里打工的农民工能“职住结合”，在工作地拥有自己的住房，而不是将城里毕生打工赚的钱投入到一辈子住不了几次、终将要离开的农村老家独栋大院。
• 让城市能获得更多的建设用地指标，给城市人口以更大的生存繁衍空间。
• 将我们的生产力、将钢筋水泥投入在能发挥出最大生产率的城市，而不是建设数亿栋几十年后空无一人的独栋纪念碑。

如上文所说，高达63.8%的北京居民居住在大杂院、筒子楼、一居室、两居室里，拥有三居室、四居室的北京居民加起来也不到20%。

如此局促的居住条件、极高的房价，已经离“香港化”不远了，大多数人只能勉强维持生活，完全没有空间提高生活质量、提高消费档次，就更不要提生二胎。

生存空间的锁死，让生产力的提高、平均工资的提高，只会带来人均生存空间价格的提升。土地供给的限制，让收入难以赶上住房价格的增速，大量家庭难以购买更大的房子，大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间——在国内抱着手机二维化生存，在国外广阔空间休闲度假，成为越来越多家庭的选择，这对我国的产业升级和消费升级极为不利，也导致旅游服务贸易逆差快速增加。

那么，如果我们在2004-05年没有密集推出严格限制土地供给的政策，如果我们的大城市用地指标不被严格控制，中国特大城市居民的居住条件将是怎样？我们以邻国东京为例来感受一下。

如前文所说，东京都市区的连绵建成区面积远大于北京。去过日本旅游的人也能感受到，哪怕是特大城市的中心城区，也能见到大量的独栋住宅，超高层住宅楼并不多。

许多人会将原因归结为日本处于地震带，不喜欢建高层建筑，而实际上：

• 日本人喜欢低楼层、低密度住宅并非特例——全球范围内，无论是发达的美日欧，还是发展中国家里相对还成的土耳其、墨西哥、巴西、马来、泰国，还是落后的南亚、黑非洲，除了最核心市区以外，基本都是以独立住宅为主，区别只是密度高低、质量好坏。只要可以自由选择，全球主流家庭都更喜欢独立住宅。实际上，占中国总人口60%的农村户籍人口，老家宅基地上盖的也基本都是独立住宅。
• 全球只有中国大陆的城市和香港地区，因为同样的土地政策，在极其偏远的远郊区、在四五线城市，新建住房都还是以高层、超高层楼房为主。中国大陆处于地震带上的城市，也并没有因为地震的原因而普遍住独栋。

那么，日本规模最大、人口最多、房价最高的东京都市区，其居住条件是怎样的呢？我们继续看数据（来源：日本统计年鉴、东京统计年鉴）：

下面是东京都市区最核心的区域，东京都的核心23区的住房类型，该区域的面积大约是北京五环路的80%，属于绝对的核心主城区。

可以看到，“一户建”独立住宅的比例占到了近1/4，独栋+联排+5层及以下公寓，占到了所有住宅的65.6%。

下面是东京都除去23区的住房类型，独栋比例接近4成，独栋+联排+5层及以下公寓占了82.6%，低楼层、低密度住宅是绝对主导。

为了让对比更形象，我们来看下面这张图，这是前面已发过的东京都市区建成区的放大图，有部分建成区在图外。

图中红线范围是东京都，其余部分分属埼玉、千叶、神奈川三县。东京都的面积和北京六环路类似，其西部1/3左右的面积是山区，未被开发。

图中标出了A、B、C三个点，我们先看一下东京都内A、B两个点的情况：

• A点是足立区，离皇宫直线距离12公里左右，相当于北京的4.5环左右，属于东京核心23区的边缘地带。
• B点是八王子市，离皇宫直线距离35公里左右，相当于北京的6环附近，属于东京的远郊区。

我们用东京和京沪作为对比，A、B两个点的相对位置、住宅结构、住宅用地价格如下表所示：

可以看到，A、B两点无论是居住条件还是住宅用地价格，都比京沪的对应位置要好得多。

再来看C点，这是漫画里蜡笔小新的家——埼玉县春日部市，离皇宫直线距离30公里，比B点的八王子市略近一点，比最开始提到的塞冬两位朋友的家要相对离市区更近一些。

蜡笔小新家的住宅是这样的：

位于东京远郊的春日部市，基本是以独栋住宅为主。

而我国城市的远郊新城区通常都是这样（以成都为例）：

• 大比例的产业用地+小比例住宅用地，建设用地周围是大片耕地。
• 虽然离市中心二三十公里远，但越是新修的房子，容积率卡得越紧、30层很寻常、40层不稀奇。

《大头儿子小头爸爸》里，一家人住的是上海郊区的别墅，如果说《蜡笔小新》、《机器猫》里的居住条件基本是东京郊区普通家庭的水准，那么《大头儿子小头爸爸》家里就是资产大几千万、上亿的上海家庭的居住条件了。

同样是人均土地资源稀缺的国家，不同的土地政策，造就了差别极大的居住体验。

下面在列一下人均面积的数字：

• 东京都核心23区，平均每套住房地毯面积61.02平米，平均每套住房居住1.99人，人均地毯面积30.7平米。
• 整个东京都，不包括东京都市区的其他“三县”，平均每套住宅地毯面积64.48平米，平均每套住房居住2.05人，人均地毯面积31.5平米。

前面说过，北京城镇常住人口人均住宅建筑面积是26.1平米，如果以0.8作为地毯面积/建筑面积系数（实际上绝大部分达不到0.8），那么北京常住人口的人均面积只有东京都的2/3。

而且这还是用整个北京直辖市vs东京都市区的核心东京都，如果同口径比较，北京的劣势还会更大。

看到这里许多人会说：日本不应成为我们的学习对象，日本正是因为没有保护耕地，让低密度住宅大行其道，大量占用耕地，导致日本的粮食严重不能自给，中国为了粮食安全决不能如此。

为了解答这个问题，我们继续看一组数据：

下面是日本农林水产省的数据，从1956年-2017年，61年时间里，日本的耕地总面积（包括旱地“畑”和水地“田”）从6.01万平方公里下降到4.44万平方公里，减少了26.2%。

而“粮食自给率”本身，就是个复杂的问题：

• 一个国家处于农业时代时，人均250公斤粮食产量就能解决温饱问题，而当其发展到工业化发达国家后，人均600-800公斤粮食消费就成为标配——大比例的农作物变为肉、蛋、奶、油。
• 日本就算恢复到60年前的耕地面积，人均耕地面积也极其有限，不到中国如今的一半。但如果日本回退到农业时代的生活方式，也能勉强实现粮食自给——不吃肉蛋奶，只吃白米/红薯/土豆。
• 作为发达国家，以发达国家的生活方式，日本如今只有39%的食物热量能自给（农林水产省数据），耕地是多1/4还是少1/4，实际上起不了多大作用。极端一点，如果哪天日本面临着粮食进口危机，全体国民集体回退到只吃主食、不吃肉蛋奶的时代即可。
• 是追求一个没多大意义的粮食自给率提升、全体国民居住条件香港化，还是让国民住得更宽敞，我觉得这个问题不难回答。

更重要的是，用日本和中国对比就是一个伪命题。中国的人均耕地面积是日本的3倍，中国的耕地足够让中国人在2005-2010年左右的生活水准下实现粮食自给自足，不用像日本那样回退到农业时代。

近10年来我国农产品进口大增的主要是大豆，用于榨油和饲料，满足日益增长的肉、油需求。而要让我国的大豆实现完全自给自足，需要新增7亿亩耕地，相当于我国城市建成区面积的8倍——把城市全拆了恢复成耕地也远远不够，参见塞冬的这个回答：

为什么中国从外国进口大豆，不收购国内大豆？​www.zhihu.com

而随着我国经济实力的提升，人民对肉蛋奶消费的进一步提升，中国的粮食消耗还会大增，想要依靠中国自身的土地来实现高肉蛋奶条件下的粮食自给自足是完全不可能的。

最关键的是，如上文所说，就算中国的城市住宅用地比现在翻一番，也只相当于全国耕地面积的1.2%，何况可以通过地票制度置换、而不一定要占用耕地。

总而言之——“保护耕地”不应是中国城市居民住得小、住得密的理由。

看到这里许多人又会说：耕地虽然不是理由，但水资源不够，特别对于缺水的北方而言更是如此，水资源不支持中国建设东京那样的巨型都市。

我们继续看数据：

先来看这样一个问题：如果我们把北京原地置换为一个普通的华北地级市，常住人口从2100万下降到500万，北京的用水会减少么？

答案是：不一定会减少，甚至可能会增加。

先来看这样一组数字：2016年我国的用水情况（来源《中国水资源公报2016》）：

• 全国总用水量6040亿立方米
• 农业用水量3760亿立方米，占62.4%
• 工业用水量1308亿立方米，占21.6%
• 生活用水量822亿立方米，占13.6%
• 生态环境补水143亿立方米，占2.4%

具体到华北，我们以河北为例：

• 总用水量：182.6亿方
• 农业用水：128亿方，占70.1%
• 工业用水：21.9亿方，占12%
• 城镇公共用水：5.2亿方，占2.9%
• 生活用水：20.7亿方，占11.3%
• 生态环境：6.7亿方，占3.7%

可以看到，相比于农业用水而言，工业和生活用水的量都是较小的，对于两个面积差不多的城市而言，其中一个是城镇人口较少、耕地较多的农业城市，另一个是城镇人口很多、耕地较少的工商业城市，前者的用水量并不一定比后者更低。

以北京自己为例：

1996年，北京常住人口1260万，年用水量43.2亿方，其中农业用水达到19.2亿方。

如前文所说，从90年代中期到2005年耕地红线以前，北京的耕地面积快速减少，从4000多平方公里减少到不足2500平方公里。

到2005年，北京常住人口增加到1540万人，年用水量反而下降到了34.5亿方，比1996年减少了8.7亿方，其中农业用水下降到13.2亿方，比1996年减少了6亿方。

从耕地红线政策开始，直到2014年南水北调进京之前，由于北京的耕地面积基本保持稳定，北京的年用水量就长期保持在34-36亿立方米，比90年代高峰期显著减少。

我们来看离北京不远的唐山市，其面积是北京的82%，常住人口是北京的36%，年总用水量33亿立方米，比北京略少。其中农业用水占唐山总用水量的69%，工业占20%，生活用水只占9%。

更重要的是——各产业的耗水率不同。工业和生活用水大部分情况下可以再回收，经过污水处理后排放进入河道，重新成为水体的一部分，而农业用水则不然。

根据《中国水资源公报2015》，各行业的耗水率分别为：

• 农业：64.3%
• 工业：23.2%
• 生活：41.9%

也就是说，如果我们把北京和唐山置换一下，把北京变为一个人口只有如今1/3的普通地级市，北京也不会比现在更省水。而如果取消北京的耕地红线，让北京再次经历一个90年代中期-2005年的耕地大幅下滑、农业用水大幅减少，那么北京的总用水量并不会增加，甚至还会略减。

对于一线城市以外的其他地区而言，这个问题就更简单得多。对于河北、山东、河南而言，其城市化、大城市化进程基本是本省居民推动的，外省净流入移民占比很少。人还是那些人，只是从在本省农村用水变为了本省城市用水，而生活用水在大城市的集中供给，对于减少浪费、便与污水处理而言，都比农村有利得多。

总而言之，耕地也好、水资源也罢，都不应是大城市严格控制住宅供地的理由。人口向大城市、特大城市的集中，只会腾出更多的耕地、节约出更多的水资源。

然而，这并不是一个简单的算数问题，就算大家都认可了这些数据，对许多人而言，反对大城市化也仍然是一种政治正确，其道理也很简单：

• 长期以来，大城市的户籍和公共服务对大量新移民而言都存在较高的壁垒，近年来随着“人才争夺战”的打响，这一现象有所缓解，但对于大部分并非大学生的群众而言，大城市的壁垒还是广泛存在的，至于京沪就更不用说了。
• 既然大城市只欢迎来打工而不想提供公共服务，那么对于大多数基层群众而言，大城市发展好了、规模扩大了，跟自己也没啥关系，反而是呼吁限制大城市规模，让产业/资金/人口不要流失到大城市，对自己更有利。

而要打破这个僵局，让中国的城市化、大城市化按照正常的道路演进，让进城的居民能住得起房子、住上更宽大的房子、生得了二胎，就必须深化改革我们的许多顶层设计：

• 让大城市敞开怀抱拥抱新移民，不要将新移民视作“用完即抛”的临时劳动力。
• 让公共服务跟随人口一起流动，减少留守儿童和异地家庭。
• 让住宅用地指标做到“随行就市”，让生产率更高的地方获得更多的土地指标，让占人口比例越来越大的城市人口能有足够的生存、消费、繁衍的空间。

否则，我们会有越来越多的城市进入“香港化”的陷阱，全国的一座座大城市，就会成为一个个吞噬年轻人的价值和后代的黑洞。严重影响中国的内需、影响中国的产业和消费升级、让中国的生育率进一步下跌，并最终影响我们民族的未来。

大城市的供地紧箍咒，像极了计划生育——对空间、对人口的计划。

而如今大众对大城市供地的认知，有点像10年前的计划生育——只有很少的人口学者和人口研究爱好者在呼吁放开计划生育、否则中国的出生率将雪崩。而大多数民众和计生机构的研究者们，都有意无意的忽视这一点。

10年后的今天，社会主流已经意识到生育雪崩正在发生、国家的生育政策也越来越放开。

而对于大城市供地这件事，现在还远没有形成这样的共识。前段时间，宁南山的《中产不满意》一文，让许多人第一次认识到大城市供地不足、香港化的危害。而本文也是希望从多个角度，用大量数据来剖析这一问题的本质。

归根到底一句话：我们并不是“命中注定要住拥挤的房子”，是土地政策导致了这一切，耕地也好、水资源也罢，都只是借口而并非科学的理由，我们至少应该不比日本群众住得差。这不是一个技术层面的小事，这是会影响国家和民族命运的大事。

计生政策的变化我们已经看到了，而要想让土地领域的变革真正能够发生，就必须让更多人了解到这些客观的数字和规律，让更多人了解到正确的方向是什么。

如果再像计生那样，拖了很多年才发生转机，那就有可能会错过太多——未来几年将是中国经济和人口的大拐点，越早扭转土地政策，就能越早解除对我们内生动力的束缚，为未来赢得更多时间和空间，希望这样的变革能尽早来临。

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