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科斯定理
1960年，科斯又发表了《社会成本问题》，从而把产权正式纳入了经济学研究的体系。
《社会成本问题》主要是围绕着涉及经济外部性问题时产权、交易费用、市场机制、法律制度和资源配置效率之间的关系进行讨论。
1966年，施蒂格勒在《价格理论》一书中，把科斯在《社会成本问题》中的思想概括为“科斯定理”。科斯定理由此成为产权理论的一个重要基础。
科斯第一定理
在交易成本为零的情况下，产权不论如何界定，通过市场交易所达成的资源配置都是最优的。
例子：假定一个工厂周围有5户居民户，工厂的烟囱排放的烟尘因为使居民户晒在户外的衣物受到污染而使每户损失75美元，5户居民总共损失375美元。解决此问题的办法有三种：
＞一是在工厂的烟囱上安装一个防尘罩，费用为150美元;
＞二是每户有一台除尘机，除尘机价格为50元，总费用是250美元；
＞三是每户居民户有75美元的损失补偿。补偿方是工厂或者是居民户自身。
假定5户居民户之间，以及居民户与工厂之间达到某种约定的成本为零，即交易成本为零，在这种情况下：如果法律规定工厂享有排污权（这就是一种产权规定），那么，居民户会选择每户出资30美元去共同购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上，因为相对于每户拿出50元钱买除尘机，或者自认了75美元的损失来说，这是一种最经济的办法。
如果法律规定居民户享有清洁权（这也是一种产权规定），那么，工厂也会选择出资150美元购买一个防尘罩安装在工厂的烟囱上，因为相对于出资250美元给每户居民户配备一个除尘机，或者拿出375美元给每户居民户赔偿75美元的损失，购买防尘罩也是最经济的办法。
因此，在交易成本为零时，无论法律是规定工厂享有排污权，还是相反的规定即居民户享有清洁权，最后解决烟尘污染衣物导致375美元损失的成本都是最低的，即150美元，这样的解决办法效率最高。
通过以上例子就说明，在交易成本为零时，无论产权如何规定，资源配置的效率总能达到最优。这就是“科斯定理”。
科斯第二定理
在交易成本为正值的情况下，不同权利的安排会产生不同的效率。
科斯指出：交易成本为零是一个很不现实的假定，市场交易成本的存在会使一些本来可以在零交易成本条件下发生的交易中止；而一些管制政策和责任规则也有同样的作用；产权在满足下列条件的将发生调整：产权调整后所得的利益大于产权调整的成本。
还是上述例子，现假定5户居民户要达到集体购买防尘罩的契约，需要125美元的交易成本，暂不考虑其他交易成本。
在这种情况下，如果法律规定工厂享有排染权，那么居民户会选择每户自掏50美元为自己的家庭购买除尘机，不再会选择共同出资150美元购买防尘罩了。因为集体购买防尘罩还需要125美元的交易成本，意味着每户要分担55美元（买防尘罩30美元加交易成本25美元），高于50美元。如果法律规定居民享有清洁权，那么工厂仍会选择出资150美元给烟囱加一个防尘罩。
由此可见，在存在125美元的居民户之间交易成本的前提下，权利如何界定直接决定了资源配置的效率：如果界定工厂享有排污权，消除外部性的总成本为250美元（即每户居民选择自买防尘机）；而如果界定居民户享有清洁权，消除外部性的总成本仅为150美元。在这个例子中，法律规定居民户享有清洁权，资源配置的效率高于法律规定工厂享有排污权。
产权规定居民户享有清洁权，就可以节省下125美元的交易成本，当然，你也可以将上述例子做各种变通。比如，你假定那是一个国有工厂，因为官僚和腐败十分严重，买一个150美元的防尘罩，需要到各种政府衙门盖一百个以上的图章，交易成本极其昂贵，远高于居民户之间达成买防尘罩合约所需要的125美元的交易成本，在这种情况下，产权规定工厂享有排污权，相比较产权规定居民户享有清洁权，更能节省交易成本，因而也更有助于提高效率。
交易是有成本的，在不同的产权制度下，交易的成本可能是不同的，因而，资源配置的效率可能也不同，所以，为了优化资源配置，产权制度的选择是必要的。科斯第二定理中的交易成本就是指在不同的产权制度下的交易费用。在交易费用至上的科斯定理中，它必然成为选择或衡量产权制度效率高低的惟一标准。
那么，如何根据交易成本选择产权制度呢？
科斯第三定理
由于制度本身的生产不是无代价的，因此，生产什么制度，怎样生产制度的选择将导致不同的经济效率。
第三定理揭示了不同产权制度及同一产权制度的不同设计的成本差异与资源配置效率的相关性。
第三定理主要包括4个方面：
第一，如果不同产权制度下的交易成本相等，那么，产权制度的选择就取决于制度本身成本的高低；
第二，某一种产权制度如果非建不可，而对这种制度不同的设计和实施方式及方法有着不同的成本，则这种成本也应该考虑；
第三，如果设计和实施某项制度所花费的成本比实施该制度所获得的收益还大，则这项制度没有必要建立；
第四，即便现存的制度不合理，然而，如果建立一项新制度的成本无穷大，或新制度的建立所带来的收益小于其成本，则一项制度的变革是没有必要的。
科斯定理总结
定理1：如果市场交易成本为0，不管初始权利如何安排，总会到达资源的帕雷托最优配置。
定理2：在交易成本大于0的世界里，不同的权利界定会带来不同效率的资源配置。（这是科斯定理实质性的表述，由于产权的安排影响到资源的配置效率，所以法律制度对产权的初始安排和重新安排的选择是必要的。)
定理3：由于制度本身的确定不是没有代价的，因此，确定什么样的制度，怎么确定制度，这些选择都会导致不同的经济效率。即考虑到制度变迁的成本。
科斯定理的本质
·科斯三定理概括了科斯关于产权制度安排、交易成本和资源配置效率三者关系的基本思想。
·科斯定理本身没有制度偏好，是个中性的定理。制度选择是以资源配置达到最优时交易成本的高低为依据的。
科斯定理的缺陷-一效率标准的含混
·接受了与自己宣称的方法论不相适应的帕雷托效率标准。
-帕雷托最优是在0交易成本的前提假设下，通过逻辑推演得出的，它与科斯认为的交易成本大于0有出入，因此他的效率标准与他的前提假设互相矛盾。
·只体现了资源配置效率，没有提到产权制度效率的问题。