作者：楼市团长
发布时间：2020年6月24日
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不曾失恋的人，无法体会爱情的可贵；不经历过崩盘的人，不足以谈投资，因为他的内心对市场的变化无常不存敬畏。我们皆是芸芸众生，绝非什么天纵之才，市场的不确定性是我们时刻需要防范的。
防范不确定性，就要懂得认识风险和判断趋势，今天我把自己在2008年楼市崩盘的体会详细写出来，请您耐心阅读，一定对您以后的购房有所帮助。
恰巧，2008年出现了实质性的利空：世界爆发了金融危机。
当年美国从伊拉克和阿富汗撤军，原油价格跳水，高盛和摩根向新世纪金融公司逼债，引发连环次贷危机，美国经济下滑拖累全球，中国经济急速下挫，市场哀鸿。
此前一年，深圳商品房均价一度攀升至18000元/平方米，达到全国最高水平；2008年危机发生之后，深圳市一手住宅成交均价跌到12800元/平方米，没想还没跌到底。
到了2009年初，房价再度下跌，至接近10000元/平方米。
不到500天的时间里，深圳房价从1.8万跌到1万，几近腰斩。那么当年的市场发生了什么呢？
泰华阳光海——07年最高峰均价每平方米为16000元，08年7月19日，二期6-7栋开盘均价7500-8500元/平方米(含800元/平方米精装修)，真正的便宜大甩卖。
诺德国际——均价12500元/平方米，7月19号特价9080元/平方米引发业主维权，拉横幅围攻开发商，要求退房。
▲2008年年底，前海楼盘最低7380元/平方米，简直跌到了地板价。
2008年，新闻几乎每周都刊登因为开发商降价而导致的维权事件。其中万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦皆在此列。
祸不单行，7月底，深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供，这次波及面更大了。
早年来深打拼的李小姐是当时断供大军中的一员，2008年初她通过按揭买了英郡年华一套40多平米的一居室，准备作为婚房。
但是在交了三个月的月供后，李小姐决定不要房子了！
“太过分了，拼命地降价！” 李小姐说她购买英郡年华的单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但是现在，英郡年华三期售价只有6888元，跌幅超过了40%。
戏剧的是，2008年之后高层出台了4万亿救市措施，李小姐弃购的房子2009年居然涨了一倍，她被气得捶胸顿足，回了湖南老家。
当年跑路的经纪公司真的此起彼伏：
其实2007年11月13日已经初露端倪，当时“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司爆发财务危机，公司法人代表、总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑，这家拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘，一时舆论哗然。
2008年1月，在全国各地拥有1850家地铺的创辉租售陷入“关铺门”，大幅收缩战线。
……
没有跑路的经纪公司，为了度过危机，也不断关铺，裁员，减少支出。
中原地产率先开刀，一边关铺，一边裁员，当年大量的员工被迫转业，去做了搬运工。
世华地产，员工从4000人一下子削减至2800人，公司好的时候大谈理想，但是裁员的时候老板一点也不心软。
6年后中天置业创始人蒋飞被抓，锒铛入狱；9年后世华地产借壳Q房网上市，创始人梁文华身价百亿，10年后，中原地产创始人施永青被链家贝壳疯狂围剿，退守香港，真是同人不同命，令人唏嘘。
在深圳投资房产多年的杰哥，是深圳楼市的幸运儿。他发迹于广州，早年开公司做生意，累积下不少资金。他2004年来深圳，彼时深圳尚未如今天之如日中天，南山还在拼命填海，宝安中心更是尚未成型，深圳整体经济都不如国内其他一线城市。
杰哥误打误撞，前面几套房子买在南山区，皆因南山那时仍是深圳人眼中的西伯利亚，是出租车司机不愿意去的地方，房价洼地。
“很便宜，真的很便宜，当时几万元首付就能在南山买到房，有些房子租金几乎可与月供相抵，并且不限购，一口气可以买几套。”
谈及深圳楼市的黄金时代，杰哥不免有几丝怀念。在那个时代，短短几年间，他就累积下大量的财富。
然而像杰哥这样幸运儿并不多，当年断供崩盘的炒房客比比皆是。
有些炒房客高杠杆入市，连首付和月供都是借的，一旦行情转跌，他们就受不了。可能有朋友会问：为什么不卖几套回血呢？
不是不想卖，是卖了也资不抵债。100万的房子，欠银行70万， 后来房子跌到了65万，卖掉房子你得到的资金根本不够还银行的债。
当然，那一年对于真正的资深投资者而言往往是世纪性机会，因为房价下跌，他们得以大肆抄底，到第二年国家出手挽救楼市，大搞货币宽松，这些人的资产也跟着水涨船高。
在投资领域，机会是跌出来的，风险是涨出来的。我很少在楼市大涨以后买房，2008年之后每一套房几乎都是在行情很淡的时候买入的，并且回报率都不错。
2、长期阴跌性崩盘
3、彻底崩盘
所谓阶段性崩盘，就是指一个国家或城市的房地产市场短时间内急速下挫，但是由于经济的根基没有被摧毁，很快房价又止跌回升，前后间隔约12个月左右。
2008年的深圳楼盘崩盘就是这种模式，受金融危机的影响，房价短时间下跌，但是由于深圳的人口数量和结构、产业基础等依然还在，加上国家大力救市，很快房价就反弹，没有实质性崩盘。这种模式有个特征就是：来得快，去得也快。
所谓长期阴跌性崩盘，是指一个国家或城市的房价出现了年年下跌的趋势，持续时间短则三五年，长则十几年。其中90年代崩盘，2003才回到最初价格高点的海南以及1997年金融危机之后，直到2007年前后才回到顶峰时期价格的香港，都属于此种模式。
根据多年的经验，我们认为中国整体房地产市场目前没有崩盘的风险，主要原因是：
住房贷款是中国商业银行的主要资产，由于大部分人的房产都有70%抵押在银行，从一定意义上来讲房贷是国有资产。如果出现房价持续下跌，高层一定会出手托市。
市面上的“六大银行”几乎可以代表整个银行业的情况，而在国内银行业的严监管现状下，国有商业银行的经营逻辑是大体相同的。因此我们先以工行为例，探索银行的贷款结构。
从19年工行发布的年报来看，从业务类型来划分，公司类贷款占比达到了59.4%，其中交通运输、仓储和邮政业占到了24.9%，房地产业占到了7.5%。个人贷款占总信贷投放量的38.1%，其中个人住房贷款占个人贷款的80.9%。将个人按揭贷款称作银行信贷资产“压舱石”，不是没有道理的。
简单的计算就可以得出，工行投向房地产的信贷投放量比例最高，达到35.27%，第二名投向交运、仓储和邮政业的贷款占14.79%，仅占首位的一半。
其他国有银行情况也基本相同。从宏观来看，Wind数据显示，A股36家上市银行涉房贷款合计达33.98万亿元，占总贷款金额的32.99%，其中，36家上市银行个人住房贷款金额高达27.6万亿元，占比达26.7%。
可以充分认为，商业银行最主要的资产是房地产信贷，这是保证商业银行偿债能力的基础。我们也就在层层穿透中得出了第一条结论——在人民币发行的信用基础中，房地产占有了很大一部分比重。
只要房地产依然坚挺，房地产信贷就是可靠的抵押资产，人民币的信用就有保障。这是为什么我们讲，中国的货币制度实际上是“土地本位制”。对中国的宏观经济来说，房地产是发动机，而绝非蓄水池。
对于我们这样一个超级大国来说，稳定是压倒一切的。在此情况下，大boss绝不可能任由房地产出现过大波动——无论是上涨还是下跌。
事实上，如果想要更加深刻地理解房地产的本质、理解“土地本位制”，我们还需要向下穿透到房地产的承载，探索另外一个层面的内容——土地财政。
简单来说，土地财政的本质，就是通过出售未来70年土地的增值，为城市公共服务和基础设施进行融资。土地财政使得土地成为中国地方政府最重要的信用来源。
如同威廉·配第所说，“土地是财富之母”。如果将房地产看作露出水面的冰山，那么土地财政就是隐藏在水面之下的巨大存在。
土地财政帮助地方政府以无法想象的速度积累起城市化的原始资本，高铁、机场、大楼……一个一个拔地而起。直到现在，基建也一直是发展的主旋律，对于基础设施建设的态度，我们可以在工行的年报中窥知一二：
如果楼市崩盘，那么在它发生之前会有什么迹象呢？如果出现以下的情况，大家要小心：
第一，国企、央企不再摘地。央企国企“赌地王”，早已经不是秘密，每一次地王潮的掀起，都离不开他们的身影，但每一次风险登陆，国资早就提前撤退。如果你所在的城市，国资公司不再抢地，说明市场风向正在发生变化，因为大庄家可能已经撤离了。
第二，土地大量流拍。这意味着土地市场信心不足，大规模债务围剿和政策监管双重挤压，民营开发商拿地收缩，这就导致土地溢价率上不去，市场进入冷却期。
第三，中介集体破产。市场遭遇冰点，二手房流动性一定最差，底薪不养人，门店跟着破产。门店破产越多，说明交易量越差，反之，开店越多，说明交易量越大。
第四，上下游产业破产潮。因为房地产上下游产业链密集，如果房企倒闭，必然引发钢材、陶瓷、地砖、石材、机械、水泥、电气等行业一并遇冷，这些属于人力密集型产业，遇冷就死，几个月就完。
第五，非法融资维权。中小型房企融资渠道狭窄，很多属于非法融资，因此，房企倒闭，项目烂尾，开发商跑路之后，必然引起维权潮。这一类型极为常见，案例不少。
第六、信贷遭严控。因为信用泛滥，导致加杠杆买房不胜枚举，导致很多无信用、无资产客户进入买房大军，想要抄底转手，这一批人断供最为密集，银行防不胜防。
第七、银行利率大涨。银行为了降低自身风险，不断提高房贷利率，而且房贷审批放缓。这个信号极为明显，只要银行利率上调，收紧资金，很多人就受不了。
第八、二手毁约断供。房价上行，卖家容易毁约；房价下行，买家容易毁约，毁约事小，影响却很恶劣，严重挫伤市场信心，形成连环效应。
20世纪到现在100多年，像美国大萧条、日本楼市崩盘、亚洲金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”，更是比较罕见的个案了。如果你今年已经五十岁，可能你此生都见不到中国整体大崩盘的那一天。
但这些年来，我们总是过于强调崩盘的恐怖性，这太片面。大崩盘的确很恐怖。但是大家看看那些地方，在崩盘之前，房价连续上涨了多少年？
将来中国楼市的确会崩盘，但是没人知道是哪一年，与其傻傻地等待这个不知道什么时候到来的坏消息，不如趁房价不断上涨的这些年赚够钱然后走人。
2003年就有很多专家教授说中国房价充满泡沫，号召大家千万不要买房，相信他们的人现在还在租房，四处奔波，而懂得抓住机遇的人早就赚够了钱。在中国如果你不买房，你错过的不是一套房，而是一个时代。
4、预测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。
预测楼价崩盘，就像预测一个人始终会死一样，我们每一个人最终都会归于黄土，难道这样我们就放弃奋斗吗？生命的终点没有意义，过程才是人生。楼市始终会崩盘，但是它的精彩在于上涨的过程。
再强大的政府、再流弊的经济学家，谁也预测不到、谁也挡不住经济大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的。
5、长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。
美国两次大崩盘 ，横跨了接近一个世纪。总人口1亿左右的日本在大崩盘之前房价涨了接近40年。回头看，中国房改以来，也有18年了。但是你的人生，有几个18年？有几个30年？为了等一个到现在都还没来的大崩盘，可能你要错过好几次楼市大涨改善家庭资产的机会。比如：2003年，2005年，2009年，2010年，2013年，2015年。我想说的是：预测正确与否不是最重要的，时间才是，机遇才是。
6、未来几十年，房地产依然是中国家庭储藏财富和抵抗通胀的最好方式。
也许有更好的方式，但是，和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的，就是房地产了。看看美国、香港那些数据，结论很鲜明，香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中，都会表现出上涨趋势，期间会经历多次的小调整，但基本都是：涨起来很凶猛，跌起来一般般，所谓涨多跌少，永远回不到过去。
我说那么多目的是什么呢？对，告诫大家买房自住可以，千万不要炒房，因为炒房只有两个结果：一个是暴富，另一个是爆仓。