作者：金牛哥看楼市
发布时间：2019年9月22日
网络来源：知乎
房产投资领域，无论是投资实践还是日常圈内吹水聊天，基本上都会经常提及两样东西，房子流动性和杠杆。
杠杆与流动性，这两样东西，究竟是杠杆重要或是流动性重要？
是杠杆优先原则还是流动性优先原则？
圈友们经常争论不休，各有各的投资观点，各有各的表述，似乎各有各的道理！
一时难分高低对错！
有的观点说，流动性占压倒性重要。
没有流动性的房子，没法套现，就是一堆砖头。
甩不出，卖不掉。
有人说，投资房子确保流动性，是买房投资的铁律！
买房投资忽视流动性，买入那一刻起就是错误，未来卖出方知房子投资的痛苦！
流动性普遍投资者都知道其重要性，但流动性与杠杆往往不能鱼与熊掌兼得啊！
一)流动性
流动性是指房产能够以一个合理的价格顺利变现的能力。
指卖出房产所需要的时间与正常市场价格相比的折扣之间的关系，流动性反映的是房产变现能力的指标！
房产流动性高低，关键是看房产的出卖难易程度！
优质中心区域的房产，是香孛孛，多人排长队等着的需求，这些房产比较容易出租出售！
市场价，挂出放盘，正常价一周就能出货,这些才是高流动性的标的！
房产流动性大小一般有这样的关系：
次新房>老破房
电楼房>步梯房
花园小区房>独栋大楼
市中心的房>郊区的房
刚需小户>豪宅大户
三房>二房、四房、一房
一线中心区，次新花园电梯，刚需户型小三房，是最优质，最高流动性的标的物！
二)杠杆
古希腊科学家阿基米德说过，给我一个支点就能耗起整个地球。
就是说，只要我的杠杆足够长，重量再大的物体，也有办法把它耗起来。
杠杆通过科学机械的方法，放大了自身的力量，获取远超自身能力范围的力量。
这里房地产投资所说的杠杆是指金融杠杆。
金融杠杆，就是用很少的自有资金，耗动金融银行的贷款，通过一些办法买入控制大量房产，用最少的资金控制最多的房产。
以小博大，以小赢多！这就是金融杠杠的魅力。
杠杆的作用放大了投资者的力量，放大了金融的力量。
单一房产投资，专业行家无不都是追求极限的放大杠杆。
按照现行的房地产金融政策，首付30%，就有自动获取3.3倍的杠杆。
假说你首付30万，贷款70万，买了一套100万的房子。
总资产/资产净值=杠杆倍数
100万/30万=3.3倍
另一套房子，你投入了自有现金30万首付，贷款了570万，买到了600万的房子。
600万/30万=20倍
你用30万的投入，耗动了600万的资产，放了20倍杠杆！
杠杆倍数越高，说明了用小资金耗动了大资产。
但也同时说明了你的负债率很高，潜在收益与风险都大大增高！
房地产投资的年化增长率，一般也才百分之十几，资本收益率放在任何实体经济层面都不算高！
关键是可以放杠杆，放贷款，房地产银行认啊，这个行业天生就容易放杠杆！
百分之十五的年化收益率乘于20倍杠杆（15%x20=/300%），就年化资本利得300%的收益！
300%的年化收益率，了不得，碾压了一切实体经济！
实体经济银行不认不抵押，无法放杠杆啊！
马克思曾说过，一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。
只要有10％的利润，它就会到处被人使用；
有20％，就会活泼起来；
有50％，就会引起积极的冒险；
有100％，就会使人不顾一切法律；
有300％，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。
房地产投资的高收益，不是来自于行业的高利润率。
而是源自于高杠杆！
房地产是不可移动的资产，且年折损率极低，天生是银行喜欢的抵押物，天生就易放杠杆！
房地产的投资本质是利用杠杆玩金融，投资的收益威力来自杠杆。
没有杠杆，金融就没有意义。
没有杠杆，房地产投资就变得没有意义！
没有杠杆，房地产投资就只剩下收租的价值！
三）杠杆与流动性
对于投资者来说，流动性重要，杠杆也重要，两者能兼得就最好不过了！
理想很丰满，现实很骨感！
流动性与安全性成正相关。
流动性越强的房子，套现能力就越强，套现所需时间就越短，风险就越小，就越安全！
高流动性正常的标的，房产交易的杠杆，来源于正常的房产金融政策，三成首付，七成贷款！3.3倍杠杆，这是一个正常的交易！
所以一个正常的高流动性标的，不可能放得了大杠杆，放10倍20倍50倍杠杆，不可能，简直是天荒夜谭！
这不是专业投资者所追求的，专业投资者所追求的是10倍，20倍，甚至50倍的杠杆。
圈内专业投资者有个说法，无大倍杠杆，没效率，不投资！
正常交易才3.3倍杠杆啊，哪是什么原因？
让卖家度让了10倍20倍50倍的交易杠杆呢？这个问题值得探索！
一定是卖家房子标的流动性出现了问题！正常市场价，卖家的房子由于各种各样的原因，房子流动交易不起来，丢失了流动性！
那么卖家为了驱动该标的房产流动起来，只有不断的向市场释放降价信号！
让房子的售价一降再降。
标的房子售价逐渐偏离正常市场的价格。
9折笋出现→8折笋出现→7折笋出现！
价格一路滑落！
直滑落到一个市场投资者认可的价格，买卖双方经过市场搏奕，7折笋盘才能形成市场共识。
交易才被重新建立，重建标的流动性！
低流动性标的，只有通过市场打折的价格，才能渐变成高流动性标的！
打7折的真实售价，而银行的评估价反映的是市面普通刚需90平米高流动性三房的市场售价！
市场7折笋，与高评高贷，0首付，10倍，20倍，50倍杠杆就是这样建立起来的！
上述分析发现：房产的售价（单价）、流动性、杠杆三者有以下关系：
单价高，流动性与杠杆必低！
杠杆高，单价与流动性必低！
流动性高，单价与杠杆必低！
房子售价和流动性与杠杆，三者不可兼容！是负相关的，三者其中一高，必定会挤压占用其他两者资源！
杠杆与流动性不可兼得！
选择牺牲流动性，主动猎取大倍率高杠杆！
大面积（流动性低），低单价，高杠杆；0首付，㓥租抵月供；屯资产，屯房屯面积！长持到地老天荒，专注于资产升值，不套现，是长持大面积房子资产投资的深刻逻辑！
哈。。。。，不反驳，懂的自然懂。
四）结语
杠杆与流动性，是鱼与熊掌的关系，不可兼得的。
关键是你怎么看，怎么做。
寻找适合自己的投资法则，适度平衡杠杆与流动性的问题。
根据自己的资金量，风险控制的实际情况，制订适合自己投资策略，才是最好的投资！
（金牛拉车 2019年9月22日）